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***诉广州市新键房地产开发有限公司迟延交楼索赔案 吴
时间:2014-04-22
 近几年来,广州市的楼盘开发,准时交楼或因烂尾楼盘导致不能交楼的都不多,多的是迟延交楼。迟延交楼时间,短的1至6个月,长的2至3年。由于法律规定,房地产预售合同须经房管部门鉴证才能有效,而广州市国土局房管局又规定必须使用该局设计的格式合同——《房地产预售契约》才办鉴证手续,因此,开发商与业主打起官司来都必然围绕《房地产预售契约》展开诉辩对抗。据我所知,房地产预售合同纠纷中,开发商、按揭银行起诉业主不依约付款的案件极少,这大概与中国老百姓量入为出、谨慎理财的传统密切相关;但是,业主起诉开发商迟延交楼、货不对板、居室面积短少的则比较普遍,其中尤以迟延交楼的投诉居多,这种情况与开发商资金不足、开发过程不协调、时间观念不强、信守合同意识淡薄有很大关系。由于旧版《房地产预售契约》统一规定迟延交楼每天违约金按业主已付购房款的千分之一计算,相当于月息3分,高于银行存款利率约10倍,故近3年来业主对投诉开发商索赔迟延交楼违约金抱有很大的热情和希望,甚至借此弥补近3年楼市降价3成至4成所造成的损失。开发商则对此叫苦不迭,纷纷要求降低《房地产预售契约》中迟延交楼违约金比例。2000年新版《房地产预售合同》已将迟延交楼违约金改为按银行同期贷款利率1.2倍或120%计算,或设计空白条款让开发商和业主协商确定,开发商才算在迟延交楼官司中松了一口气。
   特别值得一提的是,沈阳市两级法院2000年初在同类案件中认定开发商每日千分之一的违约金过高,改按每日万分之四确定迟延交楼违约金,中央电视台在《今日说法》栏目进行了批评性报道。2000年5月,广州市中级人民法院专门就房地产审判下发了一个特别文件,规定法院可以应当事人申请,将迟延交楼违约金由合同约定的每日千分之一调低为银行同期逾期还款滞纳金即日息千分之二点一,结果被广州的一家报纸以法院与开发商穿一条裤子的漫画加以讽刺。由于涉及面广,一些业主和他们的代理律师纷纷向省市两级人大常委会、两级法院书面反映不同意见,我也是反映不同意见最积极者之一,我的文章——《对法院调低迟延交楼违约金标准的反思》还发表在2000年第6期《广东律师》杂志上。在社会各个方面的压力下,广州市中级人民法院2000年9月为此又专门发了一个文件,强调不能以违约金比例高低而只能以违约金总额高低来认定“违约金过高”,这样一切又回复从前。这也表明广州市因格式合同造成的延迟交楼违约金纠纷,具有阶段性、地域性、普遍性,其中,除2000年1月至10月开发商在法院判决中成功逃避了每日千分之一的违约金责任外,其他时间判决的案件,法院都支持业主与开发商之间的合同约定。
  1999年至2002年间,我在广州市先后代理过瑶台苑、文德广场、跑马地花园、瑞达大厦等楼盘的业主起诉开发商,均获得开发商每日千分之一的迟延交楼违约金赔偿。本书选入的***诉广州市新键房地产开发有限公司(以下简称新键公司)迟延交楼违约金纠纷案,就是这类案件中有代表性的典型一例,也是我代理的第一例业主起诉开发商迟延交楼违约赔偿案件。
   案情大致是这样的:***,女,45岁,广州市**幼儿培训中心校长。1996年12月23日,***与新键公司签订《房地产预售契约》,并经广州市房地产交易所鉴证生效。《房地产预售契约》约定***向新键公司购买位于广州市白云区广源西路瑶台村东侧瑶台苑某房屋,建筑面积76.27平方米,房价款316000元,交楼时间为1997年6月30日,***依约分三期付清95%的房价款即300200元,余款5%即15800元约定在新键公司发出收楼通知书后7日内付清。1997年8月12日,新键公司曾向部分业主发出收楼通知书,但***没有收到新键公司的收楼通知书。1998年8月,新键公司将楼房有关建设资料送交广州市白云区建设工程质量安全监督站审查,该站于1998年12月10日作出《建筑工程质量认定书》,认定该楼房质量等级为合格。在此前后,陆续有业主起诉新键公司索赔迟延交楼违约金,在违约金截止日期方面,法院对该批案件判决也不尽一致,有的判到新键公司发出交楼通知日止,也有的判到业主实际收楼日止,还有的判到1998年12月10日作出《建筑工程质量认定书》止。
 1999年3月,***向白云区人民法院起诉,要求法院判令新键公司交楼,并按已付款300200元每天千分之一的标准,赔偿迟延交楼期间1997年7月1日至1999年6月28日的违约金218545.6元。我作为***的一审诉讼代理人,为***代书诉状、去法院申请立案,并在法院开庭前就无条件交楼问题与新键公司进行了多次交涉,新键公司以***欠尾款15800元拒绝交楼。1999年6月29日,广州市白云区人民法院开庭公开审理***诉新键公司房屋买卖合同违约金纠纷一案,新键公司口头辩称该司1997年8月25日向***发出了收楼通知,只同意违约金从1997年7月1日计算到1997年9月7日止,约为20400元,之后逾期收楼责任在于***拒交尾款15800元导致无法交楼,并当庭反诉要求***支付尚欠的房款15800元及逾期付款滞纳金10428元。原告、被告及双方代理人围绕交楼条件、交楼方式、违约责任进行了激烈的辩论。法院于1999年7月13日作出(1999)云法民初字第403号民事判决书,认定***与新键公司签订的《房地产预售契约》合法有效,新键公司未将房屋钥匙交付***,其行为已构成违约,应立即交付房屋及支付1997年6月30日至1999年6月28日止迟延交楼违约金,违约金按合同约定以实付房款每日千分之一计算;***1999年3月21日收到收楼通知书,应支付尾期房款及从1999年3月29日至6月29日止的违约金,亦按实欠房款每日千分之一计算;判决主文大意是:判决新键公司在本判决生效之日起5日内向***交楼;本判决生效15日内,新键公司向***支付违约金218545.6元,逾期履行则按同期贷款利率加倍计息;本判决生效15日内***付给新键公司房款15800元、违约金1469.4元,逾期履行按同期贷款利率加倍计息。
   1999年7月23日,新键公司提出上诉,认为该公司1997年8月25日向***发出收楼通知,一审法院判令其向***支付1997年6月30日至1999年6月28日止迟延交楼违约金,不合理也不合法。广州市中级人民法院于1999年8月24日开庭审理此案,新键公司向法院当庭提供一份证词称,***曾委托装修工林**收楼,林**于1997年10月8日在《瑶台苑交接楼验收书上》签名,并领走钥匙,验收及装修窗户。据了解,林**是受新键公司指定统一为瑶台苑业主装护窗的装修工,我当即要求法院通知林**出庭,要求林**从若干张照片上指认***,以确定其证词的真实性,主审法官同意了我的请求。8月31日,林**到庭作证,我将***与其他4个中年妇女的照片贴在同一张纸,让林**当着主审法官的面指认谁是***,林**当庭乱指一通,结果指错了,做假证者被当庭戮穿了西洋镜。这时***从外面进来说,我不认识林**。我当庭指出,林**与***互不认识,***根本不可能委托素不相识的林**收楼及装修。1999年10月6日,广州市中级人民法院作出(1999)穗中法房终字第1721号民事判决书,认定“上诉人称其司于1997年8月25日曾以平信方式向被上诉人发出收楼通知,及被上诉人于同年10月8日领取了房屋钥匙并委托林**对房屋进行了装修一节,均未能提供充分证据予以证实,本院不予支持”。二审判决“驳回上诉,维持原判”。同年10月28日,新键公司慑于终审判决的压力,向***办理交楼手续,随后分期支付违约金。
   ***以实际支付购房款300200元,获逾期交楼违约218545.6元的赔偿,占房款数的72.8%,是瑶台苑数百户业主中成功索赔数额最高的一户,也从中感受到合同的约束力和广州市两级法院执法的严肃性。